RealX Token Deep Dive: เจาะลึกทุกสิ่งที่ต้องรู้ก่อนลงทุนใน RealX เหรียญที่ Backed ด้วยอสังหาฯ ทำเลทอง
Reading time 20 Mins
Share :
ไม่บ่อยครั้งนักสำหรับประชาชนทั่วไปที่จะได้มีโอกาส “เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรูในย่าน ทองหล่อ พร้อมพงษ์ และพญาไท” ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นทำเลทอง ที่เพียง 1 ตารางเมตรของคอนโดมิเนียมทั่วไปละแวกนั้นก็มีมูลค่าอย่างน้อย 230,000 บาทแล้ว แต่ในช่วงต้นปีที่ผ่านมาได้มีการยื่น Filing เพื่อขออนุญาตขาย RealX Token ที่มีสินทรัพย์อ้างอิงเป็นคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีจากทั้ง 3 ย่าน ผ่าน Token X ซึ่งทำหน้าที่เป็น ICO Portal ที่นำเทคโนโลยี Blockchain และ Fractionalization มาใช้งานด้วยการเสนอขาย RealX Token ซึ่ง 1 Token เสมือนเท่ากับพื้นที่คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีในย่านทองหล่อ พร้อมพงษ์ และพญาไท ประมาณ 1 ตารางนิ้ว ในราคาเพียง 182 บาท
ในบทความนี้เราจะพาผู้อ่านมาเจาะลึกเกี่ยวกับ RealX Token ในทุกซอกทุกมุม ทั้งการวิเคราะห์สินทรัพย์ที่นำมาอ้างอิง การจ่ายปันผลแก่เจ้าของเหรียญ การขายอสังหาฯ และเรื่องอื่นๆ เพื่อให้ผู้อ่านได้เข้าใจถึงโอกาสและความเสี่ยงทุกอย่างเกี่ยวกับ RealX ก่อนการลงทุน
ก่อนที่จะเข้าไปในส่วนเนื้อหาของ RealX Token ที่ถูกจัดอยู่ในหมวดโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน (Investment Token) จึงเป็นการดีที่จะปูพื้นฐานพอสังเขปให้แก่ผู้อ่านเข้าใจถึงสินทรัพย์ประเภทนี้ก่อน
ตามนิยามของพระราชกำหนดการประกอบธุรกิจสินทรัพย์ดิจิทัล พ.ศ. 2561 (พ.ร.ก.สินทรัพย์ดิจิทัล) Investment Token เป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่งของสินทรัพย์ดิจิทัล (Digital Asset) ซึ่งหมายถึงหน่วยอิเล็กทรอนิกส์ที่แสดงมูลค่าเหมือนสินทรัพย์ทั่วไป ที่สร้างอยู่บน Blockchain มีลักษณะคล้ายการถือสินทรัพย์ทางการเงินทั่วไปเช่น หุ้นกู้ หรือ REITs เนื่องจากคาดหวังผลตอบแทนในอนาคตรูปแบบต่างๆตามที่ผู้ออกโทเคนได้กำหนดเอาไว้ เช่น ผู้เสนอขาย RealX ได้ใช้คอนโดมิเนียม 3 แห่งเป็นสินทรัพย์อ้างอิงและมีสัญญาจะจ่ายส่วนแบ่งค่าเช่าและรายได้จากการขายสินทรัพย์แก่ผู้ถือเหรียญ เป็นต้น
ข้อดีของ Investment Token คือ
1) สามารถซื้อขายกันได้โดยตรงแบบไม่ผ่านตัวกลางตลอด 24 ชั่วโมง
2) สามารถแบ่งหน่วยย่อยให้กับสินทรัพย์อ้างอิง (Fractional Ownership) ทำให้ได้ทั้งสภาพคล่องที่สูงมากขึ้นและเปิดโอกาสให้รายย่อยได้เข้าถึงการลงทุนด้วยต้นทุนที่ต่ำลง
3) เพิ่มความโปร่งใสจากการใช้เทคโนโลยี Blockchain
สำหรับประเทศไทยมีกฎหมายว่าการเสนอขาย Investment Token ต้องทำผ่าน ICO Portal โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มี ICO เพียง 3 เหรียญเท่านั้น คือ SiriHub Token จาก XSpring Digital ในปี 2021, Destiny Token จาก Kubix ในปี 2022 และ RealX จาก Token X ที่ Filing ได้มีผลใช้บังคับในวันที่ 19 มิถุนายน 2566 และจะเสนอขายโทเคนดิจิทัลแรกสำหรับปีนี้ เนื่องจากเป็นกฎหมายใหม่ และยังไม่เป็นที่คุ้นเคยสำหรับนักลงทุนซึ่งต่างจากการระดมทุนแบบเดิมที่มีการใช้งานมานานแล้ว
อย่างไรก็ตาม ในวันที่ 7 มีนาคม 2023 ที่ผ่านมา ครม.อนุมัติร่าง พ.ร.ฎ. ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลและ VAT จากการขาย Investment Token เพื่อดึงดูดในผู้ประกอบการระดมทุนผ่านช่องทางนี้มากยิ่งขึ้น ดังนั้นเราคาดการณ์ว่า Investment Token จะได้รับความนิยมมากขึ้นอย่างมากในประเทศไทยหลังจากนี้
ในวันที่ 4 มกราคม 2023 บริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล จำกัด (Real Estate Exponential) ได้ยื่น Filing ฉบับแรกแก่ ก.ล.ต. ในการเสนอขาย “โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนเรียลเอ็กซ์ (RealX Investment Token) หรือเรียกสั้นๆว่า RealX” โดย สำนักงาน ก.ล.ต. ได้ประกาศให้ filling ของ Real X ได้มีผลใช้บังคับในวันที่ 19 มิถุนายน 2566 ที่ผ่านมา โดย RealX จะเสนอขายครั้งแรกโดย ICO Portal บริษัท Token X ผ่าน Token X Application ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2566 เวลา 9.00 น. ถึงวันที่ 31 กรกฎาคม 2566 ก่อนเวลา 15.30 น.
ซึ่ง RealX นั้นได้ใช้อสังหาริมทรัพย์ 3 แห่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มาเป็นสินทรัพย์ในการทำ Tokenization ได้แก่
เป็นคอนโดฯ ใจกลางสุขุมวิทอายุไม่เกิน 6 ปี โดยใกล้ร้านอาหารชื่อดัง สวนสาธารณะเบญจสิริขนาดใหญ่ 29 ไร่ ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ Emporium, EmQuatier และ Emsphere ที่จะเปิดในปลายปีนี้ และห่างจาก BTS พร้อมพงษ์เพียง 500 เมตรเท่านั้น ถือได้ว่าเป็นทำเลทองแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตัวโครงการนั้นอยู่ในซอยสุขุมวิท 24 และซอยสุขุมวิท 22 ขนาดโครงการ 12 ไร่ มีพื้นที่ส่วนกลางประมาณ 10 ไร่ สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มี 2 เฟส เฟส ที่ 1 มี 836 ยูนิต ขายหมดแล้ว ส่วนเฟสที่ 2 มี 3 อาคาร จำนวน 1,240 ยูนิต
คอนโดฯนี้เป็นที่ต้องการของวัยทำงาน 30-50 ปีที่มีที่ทำงานในละแวก CBD โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นและยุโรปที่พักอาศัยแบบระยะยาว และในนิคมอุตสาหรกรรมรอบนอก เนื่องด้วยทำเลที่ตั้งโครงการที่ใกล้ทางด่วน และเป็นที่ต้องการคนชาวต่างชาติ
บริษัท Real Estate Exponential จะใช้อาคาร 6 ชั้น 8-42 จำนวนไม่เกิน 138 ห้องแบ่งเป็นแบบ 1 ห้องนอน 107 ห้องและแบบ 2 ห้องนอน 31 ห้อง มาใช้เป็นสินทรัพย์อ้างอิง RealX Token โดยประเภทห้องจะเป็นแบบ simplex ซึ่งเป็นที่ต้องการของผู้เช่าและง่ายต่อการบำรุงและทำความสะอาด
อีกหนึ่งคอนโดหรูในเครือ Park Origin ในรูปแบบ High rise 35 ชั้นที่สร้างเสร็จ 2 ปีที่ผ่านมา ตัวโครงการตั้งอยู่บนถนนพญาไทขาเข้า ทําให้สะดวกต่อการเดินทางเข้าตัวเมือง มีโรงพยาบาลพญาไทที่มีแผนขยายฐานลูกค้าต่างชาติ โรงพยาบาลรามาธิบดี โรงพยาบาลราชวิถี โรงพยาบาลพระมงกุฎเกล้า และในอนาคตมีแผนพัฒนาให้ย่านนี้ชื่อว่าย่านนวัตกรรมการแพทย์โยธี และสถานศึกษาชั้นนํา เช่น โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
การเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าถึง 3 สาย คือ BTS สถานีพญาไท, BTS สถานีอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ และ Airport Rail Link สถานีพญาไทที่สามารถเชื่อมไปสนานบินสุวรรณภูมิอย่างง่ายดาย รวมถึงสายรถเมล์และรถตู้มากมายใกล้อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ
คอนโดฯย่านพญาไทนี้จึงมีชาวต่างชาติ เช่น จีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ ที่ทำงานในตัวเมืองและต้องการเดินทางไปยังสนามบินได้สะดวก รวมถึงบุคลากรทางการแพทย์ นักเรียน นักศึกษา อีกด้วย นอกจากนี้ยังมีกลุ่มลูกค้าเช่าระยะสั้นที่ใช้โครงการนี้เป็นที่พักฟื้นตัวเนื่องจากอยู่ใกล้โรงพยาบาล
บริษัท Real Estate Exponential จะใช้ห้องในชั้น 14-29 จำนวนไม่เกิน 123 ห้องแบ่งเป็น 1 ห้องนอน 84 ห้อง 1 ห้องนอนพิเศษ 24 ห้อง 2 ห้องนอน 15 ห้อง จากทั้งหมด 550 ห้องมาใช้เป็นสินทรัพย์อ้างอิง RealX Token
โครงการใหม่ระดับ Luxury ย่านทองหล่อที่สร้างเสร็จในปีที่ผ่านมา เกิดจากความร่วมมือระหว่าง Origin Property และ Nomura Estate ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาฯ อันดับต้นๆ จากญี่ปุ่น ในรูปแบบ High rise ที่มีบริษัทออกแบบและตกแต่งภายใน ชื่อดังอย่าง TANDEM และ DWP มาร่วมออกแบบ
ทำเลตั้งอยู่กลางทองหล่อซอย 10 เยื้องห้าง Donki ทองหล่อ มีโรงพยาบาลสมิติเวชที่มีล่ามแปลภาษาให้ชาวญี่ปุ่น อยู่ห่างจาก BTS สถานีทองหล่อประมาณ 1.5 กิโลเมตร และตั้งอยู่ใกล้ Community Mall และห้างสรรพสินค้าชื่อดังหลายแห่ง เช่น The Commons, J Avenue, EmQuartier และ Fuji SUPER Supermarket เจ้าดังจากญี่ปุ่น จากการสำรวจพบว่า คนที่พักอาศัยในทองหล่อ 13% เป็นชาวญี่ปุ่น จึงไม่แปลกใจเลยที่คอนโดฯย่านนี้จะมีผู้เช่าเป็นชาวญี่ปุ่นจำนวนมาก
นอกจากนี้ยังมีสถานศึกษาชั้นนำ เช่น โรงเรียนนานาชาติเอกมัย และโรงเรียนนานาชาติเซนต์แอนดรูส์ และด้วยตัวทำเลโครงการนี้อยู่ใกล้กับ Park Origin Phrom Phong จึงมีกลุ่มผู้เช่าเป็นวัยทำงานชาวยุโรปและญี่ปุ่นมาพักอาศัยระยะยาวเป็นหลัก และมีนักเรียน นักศึกษาด้วยเช่นกัน
บริษัท Real Estate Exponential จะใช้ห้องในชั้น 26-50 ของ Tower B แบบ 1 ห้องนอน 56 ห้อง แบบ 2 ห้องนอน 1 ห้อง จากชั้น 16-26 ของ Tower C แบบ 1 ห้องนอน 28 ห้องและ 2 ห้องนอน 15 ห้อง รวมจำนวนไม่เกิน 100 ห้องจาก 1,098 ห้องมาใช้เป็นสินทรัพย์อ้างอิง RealX Token
โดยสรุปแล้ว คอนโดมิเนียมจำนวนไม่เกิน 361 ห้องเนื้อที่ทั้งหมด 12,452.03 ตารางเมตร (ประมาณ 19.3 ล้านตารางนิ้ว) จะถูกนำมาปล่อยเช่า โดยที่การครอบครองเหรียญ RealX นั้นจะได้รับกรรมสิทธิ์เสมือนเป็นเจ้าของห้องทั้งหมดนี้ โดยจะได้รับส่วนแบ่งค่าเช่าและรายได้จากการขายสินทรัพย์ทั้งหมด โดยมี
หากเราแปลง 1 RealX Token ที่แสดงความเป็นเจ้าของพื้นที่คอนโดมิเนียม Luxury ทั้ง 3 แห่งจำนวน 1 ตารางนิ้วกลับมาเป็นตารางเมตร จะได้ที่ราคา 282,100.56 บาท/ตร.ม. ซึ่งหลายคนอาจมีข้อสงสัยว่าถือเป็นราคาที่ Overvalue หรือไม่ เราจะมาเจาะประเด็นให้ชัดเพื่อให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้ดีมากยิ่งขึ้น
จากการรวบรวมข้อมูลจาก Filing ของ RealX เพื่อหาประเภทของห้อง และนำมาเปรียบเทียบกับห้องประเภทเดียวกันในราคาตลาดที่ขายและปล่อยเช่า 1 ปี อยู่ใน Website DDproperty, Hipflat และ Propertyscout เนื่องจากห้องที่นำมาเป็นสินทรัพย์ในการทำ Tokenization นั้นเป็นห้องที่ตกแต่งภายในพร้อมเฟอร์นิเจอร์ และอยู่ในชั้นสูง จึงให้ราคาห้องสูงกว่าค่าเฉลี่ยระดับหนึ่ง ซึ่งพบว่าเมื่อนำทุกห้องมาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักตามจำนวนห้องที่มี ราคาต่อตารางเมตรจะอยู่ที่ประมาณ 281,762 บาท ซึ่งใกล้เคียงกับราคาของ RealX Token ที่แปลงอยู่ในหน่วยตารางนิ้วที่ 282,100.56 บาท/ตร.ม.
ผู้เขียนมองว่า แม้ราคา RealX Token จะใกล้เคียงกับราคาคอนโดมิเนียมในตลาด แต่ RealX Token มีข้อดีที่เหนือกว่าการเป็นเจ้าของห้องเองอย่างน้อย 9 ประการ ซึ่งจะกล่าวรายละเอียดในบทถัดไปเมื่อเทียบกับประโยชน์ที่จะได้รับเหนือกว่าการเป็นเจ้าห้องในย่านทำเลทองทั่วไป ดังนี้
อย่างที่ได้กล่าวไป คอนโดมีเนียมทั้ง 3 แห่งนั้น ตั้งอยู่ในทำเลทองในกรุงเทพมหานครซึ่งหากจะต้องการเป็นเจ้าของนั้นต้องใช้เงินก้อนใหญ่มาก ซึ่งทางบริษัท Real Estate Exponential ทำการ Tokenization อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ให้อยู่ในรูปเหรียญ RealX ซึ่งรายละเอียดที่น่าสนใจดังนี้
1 RealX จะเทียบเท่ากับคอนโดฯประมาณ 1 ตารางนิ้วจากการทำ Tokenzation เนื่องจาก RealX Token จะวางขายไม่เกิน 19,230,769 เหรียญ ซึ่งใกล้เคียงกับพื้นที่รวมของทั้ง 3 คอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ประมาณ 19.3 ล้านตารางนิ้ว โดยสิทธิ์ในการครอบครองของเรานั้นจะไม่ระบุว่าเป็นเจ้าของห้องใด แต่เป็นเหมือนการถือร่วมกันทั้งหมด เพียงแต่แบ่งหน่วยย่อยความเป็นเจ้าของ
กรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมของการถือ RealX Token จะเทียบเท่ากับการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบขายขาด (Freehold) ตามกฎหมาย ดังนั้นนักลงทุนจะมั่นใจได้อย่างแน่นอนว่าทรัพย์สินที่ Backed มูลค่าของ RealX Token นั้นมีอยู่จริง ซึ่งถ้าราคาคอนโดฯ หรือค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น ราคา RealX Token มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน แตกต่างจากการลงทุนแบบอื่น เช่นบาง REIT ที่เช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดยไม่ได้กรรมสิทธิ์ หรือ Leasehold ราคาจะปรับตามค่าเช่าเท่านั้น
RealX Token 1 เหรียญมีมูลค่าเทียบเท่าการถือคอนโดประมาณ 1 ตารางนิ้ว โดยไม่มีการแบ่งแยกว่าห้องชั้นไหนหรือขนาดเท่าไหร่จะเทียบเท่ากับ RealX Token เหรียญไหน ดังนั้น นักลงทุนไม่จำเป็นต้องมีประสบการณ์เลือกทำเลห้องหรือหาผู้เช่า ค่าเช่าที่เก็บได้ หรือรายได้จากการขายห้องนั้นจะตกไปอยู่ในมือผู้ถือเหรียญ ดังนั้น รายได้จากค่าเช่าหรือการขายทั้งหมดจะ “หารเท่ากันทุกคน” และจัดสรรตามสัดส่วนที่นักลงทุนถือครอง
การจ่ายปันผลรายได้จะให้ในรูป “เงินบาททุกไตรมาส” หากครบ 4 ไตรมาสแล้วผลตอบแทนยังไม่ครบที่รับประกัน บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่จะจ่ายสมทบเพิ่มในไตรมาสที่ 4 เข้าไป โดยถ้าซื้อ RealX Token ผ่าน Token X Application จะโอนตรงเข้าบัญชีธนาคารไทยพาณิชย์ที่ผูกไว้ ส่วนนักลงทุนที่ซื้อผ่านตลาดรอง รายได้จะเข้าไปในบัญชี Cash Balance ของ Exchange ที่ RealX เข้าจดทะเบียนและนักลงทุนใช้บริการ
*รายได้ค่าเช่าจะถูกหัก Withholding Tax 15% จากค่าเช่า
อายุของ RealX Token นั้นกำหนดไว้อยู่ที่ 10 ปีโดยในช่วงปีที่ 6 เป็นต้นไป บริษัท แพสชัน เรียลเตอร์ (PRT) ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มของ ORI เป็นตัวแทนขายทรัพย์สิน (Selling Agent) จะเริ่มทยอยขายคอนโดฯ ออกจากโครงการตามสัดส่วนในรูปในราคาที่ “สูงกว่าราคาประเมินเท่านั้น” ซึ่งคาดหวังว่าจะขายหมดภายในปีที่ 10 ก่อนปิดโปรเจกต์ RealX ซึ่งตามสัญญาสามารถหา Selling Agentเจ้าอื่นมาช่วยขายได้เช่นกัน
โดยรายได้จากการขายห้องนั้นจะ “แบ่งอย่างเท่าเทียม” ให้กับทุกคนที่ถือ RealX Token ตามสัดส่วนการถือครอง และตามรอบการจ่าย และจุดที่น่าสังเกตอีกอย่างคือ การออกแบบ Tokenomics ของ RealX จะกำหนดให้ 1 RealX แทนพื้นที่ประมาณ 1 ตารางนิ้ว ดังนั้น การขายคอนโดฯออกแต่ละครั้งจะ “ลดจำนวน RealX Token ในมือทุกคนในสัดส่วนที่เท่ากัน”
ยกตัวอย่างเช่น นาย A ถือ RealX Token จำนวน 10 โทเคน แล้วในปีที่ 6 มีการขายคอนโดออกไป 10% ของทั้งหมด จำนวน RealX ทั้งหมดจะลดลง 10% คือ RealX Token ลดไป 1,923,076.9 โทเคน และนาย A จะเหลือ Real X Token จำนวน 9 โทเคนเท่านั้น
หากไม่สามารถขายห้องทั้งหมดได้ภายใน 10 ปี ซึ่งมีโอกาสเกิดขึ้นต่ำมากเพราะ RealX ต้องขายห้องโดยเฉลี่ย 3-9 ห้องต่อเดือนเท่านั้น และห้องที่ RealX เลือกมาเข้าร่วมโครงการนั้นเป็นแบบ 1-2 ห้องนอนซึ่งเป็นที่ต้องการของตลาด ซึ่งดูจากอัตราการขายในปัจจุบัน ผู้เขียนมองว่าทีมงานสามารถบริหารจัดการได้ แต่ถึงอย่างไรในกรณีนี้จะมีการใช้การโหวตจากผู้ถือ RealX Token ว่าจะดำเนินการอย่างไรต่อ ซึ่งมี 2 ทางเลือกคือ 1) ต่ออายุเพิ่มอีกไม่เกิน 2 ปี 2) ตัดขายที่ราคาตลาดแม้ว่าจะต่ำกว่าราคาประเมิน
*ผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนได้รับจากรายได้จากการขายทรัพย์สินหักต้นทุนต่างๆจะนำไปคำนวณ Withholding Tax 15%
อีกหนึ่งจุดเด่นที่ทำให้ RealX Token มีความน่าสนใจคือ “ค่าเช่า ในช่วง 5 ปีแรก” จะได้รับประกันรายรับสุทธิของโครงการที่ 4% 4.25% 4.50% 4.75% และ 5% ต่อปี ของมูลค่า RealX ที่เสนอขายในตอนระดุมทุนตามลำดับ จาก บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด ทำให้การถือครบ 5 ปี ก็จะมีกำไรคืนมา 22.5% ของเงินต้นแล้ว ส่วนปีที่ 6 เป็นต้นไปจะขึ้นอยู่กับผลประกอบการจริงจากรายได้ค่าเช่าหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
ดังนั้น หาก RealX ขายได้ทั้งหมด 19,230,769 เหรียญ หรือ 3,500 ล้านบาท ในปีแรกที่รับประกันผลตอบแทน 4% จะมีเงิน 140 ล้านบาท รอจ่ายให้แก่ผู้ถือ RealX Token โดยที่ไม่สนว่าจะมีลูกค้าเช่าห้องหรือไม่ เป็นต้น
*ผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนได้จากรายได้ค่าเช่าสุทธิจะถูกหัก Withholding Tax 15% จากค่าเช่า
จากการให้สัมภาษณ์ของ คุณสิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด และ Head of Investment Property Program ในรายการ Money Chat กล่าวว่า “Insight ของลูกค้าส่วนใหญ่ที่เลือกใช้ Serviced Apartment คือชาวต่างชาติที่ย้ายมาทำงานในไทยชั่วคราว 3 เดือน – 1 ปี การจะหาที่พักระยะกลางไม่เกิน 1 ปีนั้นหาได้ยากมากเพราะการเช่าส่วนใหญ่จะมีขั้นต่ำอย่างน้อย 1 ปี และหากเลือกเป็น AirBNB หรือการพักโรงแรม ค่าใช้จ่ายโดยเฉลี่ยจะสูงกว่า Serviced Apartment ทั้งหมดและไม่ตอบโจทย์ด้านความสะดวกสบายอีกด้วย”
แต่สำหรับ RealX ที่ได้ใช้บริษัท บริษัท แฮมตัน โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนซ์ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HHR) ซึ่งมีความเชี่ยวชาญการดำเนินธุรกิจเช่าพักอาศัยพร้อมบริการ (Serviced Apartment) ได้ตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มนี้ที่อาศัยในไทยตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป ที่ต้องการบริการทำความสะอาดเหมือนกับอยู่โรงแรม โดย คุณสิริพงศ์ กล่าวว่าขณะนี้มีผู้เช่ามากกว่า 70% แล้ว โดยเฉพาะทองหล่อที่อัตราการเช่า 100% และยังมีต่อคิวรอเช่าอยู่อีกจำนวนหนึ่ง สาเหตุเป็นเพราะกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย ดังนั้นการเช่าส่วนใหญ่จึงเป็นแบบระยะยาว จึงมีรายได้ที่สม่ำเสมอ
หากใครเคยเป็นปล่อยเช่าคอนโดฯจะทราบดีว่าการหาผู้เช่า กำหนดราคา การทำความสะอาดและดำเนินเรื่องเกี่ยวกับสัญญาเช่าต่างๆนั้นมีขั้นตอนที่ซับซ้อนในระดับหนึ่ง แต่สำหรับผู้ถือ RealX Token จะมีผู้เชี่ยวชาญคือ โดยทีมจาก บริษัท แฮมตัน โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนซ์ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HHR) ที่มีประสบการณ์มากกว่า 20 ปี ในอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว (tourism industry) และยังเป็นบริษัทลูกของ Origin จะเป็นผู้ดูแลและดำเนินการให้ โดยทีมจาก Hampton มีความเชี่ยวชาญในการบริหารโรงแรมและคอนโดหรูมาก่อน โดยเฉพาะการบริหารโครงการคอนโดหรูเพื่อการลงทุนที่ Park Origin Thonglor ที่ทำมาตั้งแต่กลางปี 2022 และมีอัตราผู้เข้าพักอาศัยกว่า 90% ทำให้นักลงทุนมีความสะดวกสบายและเชื่อมั่นในการสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงให้กับนักลงทุน
โดยขั้นตอนทั้งหมดนั้นผู้ถือเหรียญไม่ต้องเกี่ยวข้องอะไรเพิ่มเติมเลยแม้แต่น้อย เนื่องจากนักลงทุนที่ถือ RealX Token จะได้รับผลตอบแทนสุทธิแบบที่รวม ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องและค่าเสียเวลาที่ต้องทุ่มเทในการบริหารจัดการการปล่อยเช่าเองไปแล้ว
บุคคลทั่วไปสามารถตรวจสอบ Transaction ได้ผ่านทาง Block Scanner (https://scan.tokenx.finance) โดยตัว Blockchain เป็น Ethereum Virtual Machine (EVM) Compatible ทำให้นักพัฒนาสามารถใช้ Smart Contract ที่พัฒนาด้วยภาษา Solidity สำหรับ Ethereum มาใช้งานบน TKX Chain ได้ทันที ซึ่งระบบฉันทามติของ TKX Chain เป็นแบบ Proof of Authority (PoA) และใช้เหรียญ TKX เป็น Native Token ของเชน
ปัจจุบัน นอกจากเหรียญ RealX ที่ได้รับอนุมติจาก ก.ล.ต บนแล้ว TKX Chain ยังมีเหรียญ BNK ซึ่งเป็น Utility Token ของ BNK48 ใช้งานอยู่ผ่านทางแอปพลิเคชั่น iAM48 แต่ยังไม่มี Decentralized Application (DApps) ที่ใช้งานร่วมกับ TKX Chain ได้เนื่องจากความเป็น Public Permissioned Chain ทำให้ผู้ใช้ทั่วไปยังไม่สามารถใช้งาน TKX Chain โดยตรงผ่านทาง DApps และยังไม่สามารถใช้งานร่วมกับ 3rd Party Wallet อย่าง Metamask ได้ ทำให้ยังไม่มีโครงการอื่นๆมาใช้งานมากเท่าไหร่ในปัจจุบัน
แต่จาก Roadmap ปี 2023 ของ Token X จะมีการเปิดตัวโทเคนอีก 2 โปรเจกต์เป็นอย่างน้อยคือ Utility Token สำหรับโครงการของบริษัท SC Asset และ บริษัท ซินเนอร์เจติค ออโต้ เพอร์ฟอร์มานซ์ จำกัด (มหาชน) (ASAP) ดังนั้น ในอนาคตอาจจะมีการใช้ประโยชน์ของ TKX Chain ได้มากยิ่งขึ้น
โดยสรุปแล้ว เมื่อเปรียบเทียบกับสิทธิประโยชน์ที่ได้เพิ่มมากกว่าการถือห้องด้วยตัวเองอย่างที่ได้กล่าวไป RealX จะเหมาะกับนักลงทุนต้องการเป็นเจ้าของคอนโมมิเนียมย่านทำเลทองเพราะมองเห็นศักยภาพในการเติบโตในอนาคตแต่ไม่มีเงินทุนมาพอในการเป็นเจ้าของหรือเวลาในการบริหารมากที่สุด
หลังจากที่ได้ทราบข้อมูลเกี่ยวกับ RealX Token ทั้งหมดแล้ว อาจมีความสงสัยว่าข้อแตกต่างของ RealX กับรูปแบบการลงทุนที่มีอยู่ในปัจจุบันอย่างเช่น ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่ได้รายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ และการซื้อคอนโดฯมาลงทุน หรือจะเทียบเคียงกับการถือพันธบัตรที่ให้ผลตอบแทนประจำ จะมีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกันอย่างไร หัวข้อนี้จะทำตารางเปรียบเทียบเพื่อให้นักลงทุนเข้าใจก่อนการลงทุน
หากจะให้เทียบกันโดยตรงแล้ว RealX Token นั้นมีความคล้ายคลึงกับ SiriHub Token ที่ได้เริ่มระดมทุนเมื่อ 2 ปีที่แล้ว แต่ก็มีความต่างที่ชัดเจนเช่นกัน หัวข้อจะรวบรวมประเด็นที่น่าเปรียบเทียบเพื่อให้นักลงทุนเข้าใจความแตกต่างได้ดียิ่งขึ้น
โดยภาพรวมแล้ว แม้ว่าจะเป็น Real estate-backed Token เหมือนกัน แต่สิ่งที่แตกต่างอย่างชัดเจนระหว่าง SiriHub Token และ RealX Token สรุปออกมาได้ 3 อย่าง ดังนี้
หากพิจารณาแบบ Top down จะพบว่าการเติบโตของอุปทาน(Supply) ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยนั้นมีการเติบโตที่ชะลอตัวลงมาอย่างต่อเนื่องโดยข้อมูลล่าสุดเหลือเติบโตเพียง 3.8% จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยเอ็ดมันต์ (มีนาคม 2565) เท่านั้น เนื่องมาจากวิกฤต COVID-19 และมาตรการ LTV ของรัฐ โดยเฉพาะในพื้นที่ทำเลที่เป็นไข่แดงของประเทศ อย่างทองหล่อและพร้อมพงษ์ที่อุปทานของคอนโดฯ นั้นชะลอการเติบโตอย่างมากถึงไม่เพิ่มขึ้นเลย นอกจากนี้พื้นที่ที่จะสามารถนำมาสร้างคอนโดหรูขนาดใหญ่ลดน้อยลงเรื่อยๆ ทำให้การเติบโตของอุปทานมีจำกัด
ในขณะที่ทั้งความต้องการหรืออุปสงค์ในการมาอยู่อาศัยในคอนโดหรูใจกลางเมืองเพิ่มสูงขึ้นจาก ความต้องการในการย้ายเข้าเมืองของคนรุ่นใหม่รวมถึงประชากรที่เพิ่มขึ้น การเปิดประเทศทำให้นักธุรกิจต่างชาติกลับมาทำงานและพักอาศัยในย่านธุรกิจมากขึ้น ทำให้คอนโดหรูในย่านทองหล่อ พร้อมพงษ์และพญาไท ถือเป็นสินทรัพย์ที่เหมาะกับการลงทุนระยะยาวและมีความอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่อุปทานน้อยลงเรื่อยๆทุกปี จากการที่ Landlord ไม่ขายที่ดิน หรืออุปทานที่ดินเปล่าที่เข้าสู่ตลาดเพื่อพัฒนาโครงการนั้นน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด
ด้วยกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการ Serviced Apartment เป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานชั่วคราวในไทย การดูแนวโน้มเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศที่ขอรับส่งเสริมการลงทุน (BOI) ของปี 2565 ที่เติบโตจาก 478,950 ล้านบาทในปี 2022 ไปที่ 664,630 ล้านบาท คิดเป็น 39% แล้วยังมีแนวโน้มเติบโตขึ้นเรื่อยๆ เราคาดว่าหลังจากนี้ที่ประเทศไทยมีการเมืองที่นิ่งขึ้นจากรัฐบาลชุดใหม่ ความมั่นใจในการลงทุนจะยิ่งมากขึ้นกว่าเดิม ส่งผลทางอ้อมให้ที่พักอาศัยเพื่อรองรับแรงงานต่างชาติได้รับอานิสงส์มากขึ้นเช่นกัน
การลงทุนในโทเคน RealX คือการลงทุนกับอนาคตของโลก Digital Asset จากที่ได้กล่าวมา การลงทุนใน RealX token คล้ายกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถใช้เงินลงทุนน้อยแต่สามารถ เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมลักชัวรี่ในทำเลทองของประเทศได้ ซึ่งเป็นการเปิดให้นักลงทุนได้เข้าถึงโอกาส ในการลงทุนที่ตามปกติเข้าถึงได้ยาก แต่ในอีกแง่มุมหนึ่งการนำสินทรัพย์อย่างอสังหาริมทรัพย์มา Tokenized บน Blockchain แบบ RealX นั้นเป็นรูปแบบธุรกิจในโลก WEB 3.0 ที่ได้รับความสนใจและถูกมองว่ามีศักยภาพสูงมากในตลาดโลก โดยธุรกิจกลุ่มนี้เรียกว่า “Real World Assets” หรือ RWA
RWA คือการนำสินทรัพย์ที่อยู่บนโลกจริง (off-chain) มาทำเป็นโทเคนย่อยๆ บน Blockchain และนำมาสร้างรายได้ในรูปแบบต่างๆ ซึ่งงานวิจัยจาก Binance ได้กล่าวถึง RWA ว่าเป็น “Megatrend” ที่จะมาเปลี่ยนอุตสาหกรรมการเงินไร้ศูนย์กลาง (DeFi) เนื่องด้วยปัจจุบันมูลค่าของตลาด DeFi โดยรวมนั้นลดลงมากว่า 120 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ทำให้หลายๆ ธุรกิจบน DeFi ที่ได้รายได้ขึ้นกับการใช้งานได้รับผลกระทบอย่างมากจากทั้งการใช้งาน และมูลค่าตลาดโดยรวมที่ลดลง ทำให้ Protocol ชั้นนำอย่าง MakerDAO และ Aave เริ่มนำสินทรัพย์ที่เป็น RWA มาใช้งานในรูปแบบต่างๆที่สร้างรายได้กว่าครึ่งเป็นที่เรียบร้อยและ ด้วยมูลค่าของตลาดของ RWA ที่มีมูลค่าประมาณ 600 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ ในขณะที่มูลค่าของตลาดคริปโทเคอร์เรนซีทั้งตลาดอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านล้านดอลล่าร์สหรัฐเท่านั้น ทำให้ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า RWA ได้เข้ามามีบทบาทสำคัญในกลุ่มธุรกิจ DeFi เป็นที่เรียบร้อยและยังมีศักยภาพในการเติบโตอีกมหาศาล และ RealX โทเคนคือหนึ่งในโปรเจคที่จัดอยู่ใน Megatrend นี้
RealX โทเคนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ยกระดับทั้งในแง่ของทำเลทอง เงินลงทุนที่ต่ำเริ่มต้นเพียง 182 บาท และภาพคล่องที่สูงสามารถซื้อขายได้ตลอดเวลา มากไปกว่านั้นยังเป็นโอกาสในการลงทุนกับอนาคตของอุตสาหกรรมการเงินไร้ศูนย์กลาง (DeFi) อีกด้วย
RealX Token จะมีผู้ดูแลทรัพย์สิน (Trustee) คือ บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด (SCBAM) มีผู้สอบบัญชีเป็น บริษัท สำนักงาน อีวาย จำกัด (EY Office Limited) มีผู้ให้บริการการปรึกษาด้านภาษีและกฎหมายเป็น บริษัท เบเคอร์ แอนด์ แม็คเค็นซี่ จำกัด (สำนักงานกรุงเทพฯ) และมีผู้ตรวจสอบ Smart Contract เป็น บริษัท อินสเปค จำกัด (Inspex) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำที่ได้รับความเชื่อถือจากวงการมายาวนาน อย่างไรก็ตามความเสี่ยงอาจจะมีในรูปแบบต่างๆ ดังนี้
หน้าหนังสือชี้ชวนมีวรรคที่เขียนว่า หนังสือชี้ชวนมีรายการที่เป็นเท็จ ผู้ซื้อ RealX Token ไม่เกิน 1 ปีนับตั้งแต่หนังสือชี้ชวนบังคับใช้มีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหาย โดยต้องดำเนินการภายใน 1 ปีหลังจากที่รู้ และไม่เกิน 2 ปีหลังจากที่หนังสือชี้ชวนมีผลบังคับใช้ ทำให้นักลงมีเวลาหนึ่งปีในการศึกษาและตรวจสอบข้อมูลในหนังสือชี้ชวนนี้
แม้ว่าการเขียนจะทำให้ดูสับสนเหมือนกับว่า Investment token ที่ออกไปไม่ต้องปฏิบัติตามสัญญาหรือ Filling แต่ในความเป็นจริงแล้ว หากมีผู้ออกโทเคนดิจิทัลมีการทำผิดข้อสัญญาหรือ Filling ผู้ลงทุนสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้
ทั้งนี้ทางปฏิบัติหน้าที่ของ บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด (SCBAM) จะทำหน้าที่เป็นทรัสตีที่ช่วยดูแลจัดการทรัพย์สิน และดูแลรักษาผลประโยชน์ของผู้ลงทุนให้เป็นไปตาม Filling อยู่แล้วและหากไม่มีรายได้จากผู้เช่าตลอด 5 ปีแรก ตามที่บประกันผลตอบแทนจำนวน 140-175 ล้านบาทต่อปี บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ ที่มีบริษัทแม่เป็น บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้สุทธิ 3,775 ล้านบาทในปีที่ผ่านมา (2565) จะสามารถจ่ายแทนในส่วนนี้ได้ เพื่อไม่ให้ทางบริษัทต้องเสียเชื่อเสียงและโดนฟ้องร้อง รวมถึงยังเป็นการรักษาผลประโยชน์ของนักลงทุนตามที่ได้รับประกันไว้
จากตารางเปรียบเทียบ RealX กับการลงทุนรูปแบบอื่นๆ ทำให้เราเห็นข้อแตกต่างอย่างชัดเจนว่าการลงทุนแต่ละแบบมีจุดแข็ง-จุดอ่อนต่างกันอย่างไร ในหัวข้อนี้จะสรุปให้ผู้อ่านได้เข้าใจมากยิ่งขึ้นว่า RealX Token เหมาะกับนักลงทุนประเภทใด
วันเปิดระดมทุน: วันที่ 1 กรกฎาคม 2566 เวลา 9.00 น. ถึงวันที่ 31 กรกฎาคม 2566 ก่อนเวลา 15.30
ตลาดแรก: Token X Application
ตลาดรอง: อยู่ระหว่างดำเนินการเพื่อจะเข้าจดทะเบียนใน ศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลไทย (TDX) และ Bitkub
การลงทุนขั้นต่ำ: ราคาโทเคนละ 182 บาท (สำหรับนักลงทุนรายย่อย ลงทุนได้ไม่เกิน 300,000)
*ยกเว้นเป็น High Net Worth (รายได้ต่อปีมากกว่า 3 ล้านบาทหรือ เงินลงทุนรวมเงินฝาก 15 ล้านบาทขึ้นไป เป็นต้น) จะลงทุนได้ไม่จำกัด ศึกษาเพิ่มเติมได้ที่ Link นี้
RealX Token จะเริ่มระดมทุนขายในมูลค่ารวมเริ่มต้นที่ 2,400 ล้านบาท หรือประมาณ 13,186,813 RealX Token ในช่วงเริ่มต้นพร้อมกับจำนวนห้องของแต่ละโครงการตามรูปด้านบน และจะตัดสินใจเพิ่มอีกครั้งละ 100 ล้านบาทหากมียอดระดุมทุนเพียงพอ แต่จะไม่เกิน 3,500 ล้านบาท ตามที่ได้ยื่นกับทาง ก.ล.ต.
สิ่งที่น่าสนใจและอยากเน้นย้ำสำหรับนักลงทุนที่ไม่เคยใช้งาน Blockchain มาก่อน คือ การสมัคร Digital Wallet ใน Token X Application ที่จะขอเน้นย้ำว่า “ห้ามทำ Recovery Phrase หาย” เด็ดขาด! โดย Recovery Phrase จะเป็นคำภาษาอังกฤษ 12 คำ ซึ่งใช้เปรียบเสมือน ID และ Password ที่เข้าใช้งาน Wallet ของเรา
โดยปกติแล้ว หากใครได้ไปก็จะสามารถทำอะไรก็ได้กับ Wallet เราทั้งหมด ในทางกลับกัน Token X ไม่ได้เก็บ Recovery Phrase ให้นักลงทุน หากทำหายจะไม่สามารถกู้คืนให้ได้ และนั่นเท่ากับไม่มีใครเข้าใช้งาน Wallet ได้อีกเลย แต่สำหรับ RealX จะยังสามารถกู้คืนได้ 2 วิธี ดังนี้
1) หากยังไม่เคยมีโทเคนใน wallet กรณีนี้สามารถสร้าง Wallet ใหม่ได้เลย โดยทำตามขั้นตอนการสร้างวอลเล็ทใหม่
2) กรณีมีโทเคนดิจิทัลใน Wallet ผู้ลงทุนสามารถติดต่อมาทางช่องทาง Customer Service เช่น customerservice@tokenx.finance หรือ 02-949-1399 เพื่อขอข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับขั้นตอนการแก้ปัญหาต่อไป
การนำเงินลงทุนหลักสิบล้านไปซื้อคอนโดฯ หรูใจกลางเมืองเพื่อปล่อยเช่าและรับประกันรายรับสุทธิ 4-5% ต่อปี ฟังดูเป็นการลงทุนที่ฟังดูน่าสนใจ อย่างไรก็ตามมีนักลงทุนเพียงไม่กี่คนเท่านั้นที่เสามารถข้าถึงการลงทุนแบบนี้ได้ แต่ด้วย “RealX Token” นักลงทุนทุกคนสามารถเข้าถึงโอกาสนี้ได้ด้วยเงินเพียง 182 บาท และเป็นเสมือนเจ้าของคอนโดฯ ที่รับส่วนแบ่งค่าเช่าทุกๆ ไตรมาสอีกด้วย นอกจากนั้นการลงทุนใน RealX ยังเป็นมากกว่าการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เนื่องจากเป็นการเพิ่มโอกาสในการเติบโตพร้อมกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังค่อยๆ ฟื้นตัว รวมถึงยังเป็นการลงทุนกับหนึ่งใน “Mega trend” ของตลาดคริปโตฯ อย่าง RWA อีกด้วย
ดังนั้น เรามองว่า RealX Token จะเป็นอีกหนึ่งนวัตกรรมที่ดีให้กับตลาดสินทรัพย์ดิจิทัลไทยที่เปิดโอกาสให้นักลงทุนราย่อยสามารถเข้าถึงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีในทำเลทองของกรุงเทพฯ โดยที่ไม่ต้องใช้เม็ดเงินก้อนใหญ่ อย่างไรก็ตามการลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูล ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุนด้วยครับ
📚ศึกษาfilling เพิ่มเติมได้ที่ https://market.sec.or.th/public/ipos/IPOSTD01.aspx?TransID=494728&lang=th
🎯 ศึกษาข้อมูลและรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ https://realxtoken.finance
📞 สอบถามเพิ่มเติมโทร 02 949 1399
📱 Token X App : https://tokenxapp.page.link/c6wA
💬 Line Official : @TokenX
*สินทรัพย์ดิจิทัลมีความเสี่ยง โปรดทำความเข้าใจ และศึกษาลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน และลงทุนให้เหมาะสมกับระดับความเสี่ยงที่ยอมรับได้
#RealX #RealXToken #RealEstateBackedToken #182บาท #คอนโดหนึ่งตารางนิ้ว #CondoBackedToken
#เรียลเอ็กซ์ #ลงทุนคอนโดหรูในราคา182บาท
